Suomessa on jatkuvasti vireillä satoja asunto- ja kiinteistökauppariitoja, joiden taustalla on kosteus- tai homevaurio. Liian monen kaupan yhteydessä korjaustarve tulee esiin ikävänä yllätyksenä kaupanteon jälkeen ja seuraukset ovat usein raskaita ja hankalia molemmille osapuolille.
Kaupan osapuolille laadittiin valtakunnallisten Kosteus- ja hometalkoiden hankkeissa toimintaohje, jota esitellään oheisessa erillisessä jutussa. Asiantuntijat korostavat, että aina ei kannata mennä oikeuteen. Kiinteistön kauppaa säätelevän maakaaren mukaan kiinteistön laatuvirheen tulee olla olennainen, jotta kauppa voidaan purkaa.
Aiemmassa hovioikeuskäytännössä laatuvirheen olennaisuusarvioinnissa on kiinnitetty huomiota lähinnä virheen korjauskustannusten ja kauppahinnan väliseen suhteeseen. Sen on tullut olla lähellä 40 prosenttia, jotta virheen olennaisuuskynnys on ylittynyt.
Tilannetta muuttaa tulevaisuudessa korkeimman oikeuden päätös viime syksyltä, jonka mukaan kiinteistöjen kaupan purkukynnys saattaa jatkossa merkittävästi aleta.
Myyjän velvollisuudet
Myyjän tärkein velvollisuus on tiedonantovelvollisuus, korostaa asiaa selvitellyt lakitieteentohtori Tiina Koskinen-Tammi. Myyjän tulee antaa ostajalle oikeaa tietoa kiinteistöstä ja rakennuksesta eikä hän saa jättää mitään kauppaan vaikuttavaa kertomatta. Tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti johtaa myyjän vastuuseen tiedonantovirheestä. Myyjän tulee kertoa totuudenmukaisesti kiinteistön kunnosta ja varsinkin siinä olevista puutteista.
Myyjän on myös kerrottava rakennuksessa todetuista vaurioista ja vioista sekä konkreettisista vaurioepäilyistä. Tiedonantovelvollisuus ulottuu varsinkin sellaisiin seikkoihin, joiden suhteen kiinteistö poikkeaa siitä, mitä asuinkiinteistöltä tavallisesti odotetaan. Tällaisia seikkoja ovat yleensä juuri puutteet ja viat.
Mistä seikoista myyjän sitten tulee perustellusti tietää ja kertoa ostajalle, vai voiko myyjä vedota siihen, ettei hän ole ollut jostakin asiasta itsekään selvillä? Myyjän on oikeuskäytännössä katsottu pitäneen tietää ja kertoa ostajalle kiinteistössä asuttaessa ilmenevistä seikoista, itse tekemistään korjauksista ja niiden toteutustavasta ja niiden mahdollisesta määräysten ja hyvän rakentamistavan vastaisuudesta.
Myyjän on kerrottava ostajalle rakennuksen kunnosta tehdyistä selvityksistä, kuten aiemmista kuntotarkastuksista ja kosteusmittauksista. Myös vaurioihin ja vahinkoihin liittyvä rakennuksen korjaushistoria tulee kertoa. Kun teetetään kuntotarkastus, korjaushistorian perusteella pystytään tutkimaan, onko vanhat vauriopaikat korjattu asianmukaisesti.
Ostajan velvollisuudet
Ostajan tärkein velvollisuus on ennakkotarkastusvelvollisuus eli selonottovelvollisuus. Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Kiinteistö ja ennen kaikkea rakennus kannattaa tarkastaa huolellisesti, sillä ennen kauppaa havaittavissa oleviin vikoihin ja puutteisiin ei voi kaupanteon jälkeen vedota virheenä.
Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden täyttämiseksi riittää normaalisti kiinteistön huolellinen läpikäynti ja yleensä katsellen eli aistinvaraisesti tapahtuva tarkastus. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkastaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä, kuten mittauksia tai rakenteiden tutkimista.
Joissain tapauksissa ostajalle syntyy kuitenkin niin sanottu erityinen tai laajentunut ennakkotarkastusvelvollisuus jonkin epäilyttävän seikan, esimerkiksi vaurio- tai valumajäljen perusteella. Tämä tarkoittaa, että kiinteistö tulee tarkastaa ennen kauppaa perusteellisemmin kuin aistinvaraisesti.
Laajentunut ennakkotarkastusvelvollisuus merkitsee, että mikäli kiinteistössä on ennen kaupantekoa havaittu esimerkiksi valumajälki, jonka taustaa tai kosteuden syytä ostaja ei ennen kauppaa selvitä, hän ei välttämättä voi kaupan jälkeen vedota virheenä myöskään jäljen aiheuttaneeseen tapahtumaan.
Kuntotarkastus on tärkeä
Kuntotarkastus on hyvä tapa selvittää rakennuksen kuntoa. Tarkastus perustuu suoritusohjeeseen tarkastuksen sisällöstä ja raportointitavasta (Rakennustiedon julkaisemat KH-kortit Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä, Suoritusohje KH 90-00394 ja Tilaajan ohje KH 90-00393). Kaupan molempien osapuolten kannalta on tärkeää käyttää asiantuntevaa ja ammattitaitoista kuntotarkastajaa.
Tällä hetkellä kuntotarkastajana voi Suomessa toimia kuka tahansa. Mitään pakollista pätevyyttä kuntotarkastajille ei ole. FISE Oy myöntää hakemuksesta Asuntokaupan kuntotarkastajan (AKK) vapaaehtoisia pätevyyksiä. Kosteus- ja hometalkoiden tavoitteena oli, että jatkossa kuntotarkastajana voi toimia vain kuntotarkastajan pätevyyden omaava tarkastaja, jonka FISE Oy on hyväksynyt.
Kuntotarkastukseen tulee sisältyä kirjallinen raportti. Myyjän ja ostajan kannattaa käyttää aikaa raporttiin tutustumiseen ja tarvittaessa siirtää kaupantekoa siihen asti, että heillä on ollut riittävä mahdollisuus perehtyä raporttiin huolellisesti. Kauppaan ja sen ehtoihin ei tule sitoutua, ennen kuin kaupan kohteen kunto on selvitetty. Kuntotarkastuksen tulosten perusteella kannattaa ja voi harkita, mitä korjauksia rakennus vaatii tulevaisuudessa, lähiaikoina tai välittömästi.
Laatuvirheitä sekä tiedonantovirheitä
– Kiinteistön laatuvirhettä on käsitelty maakaaressa, Tiina Koskinen-Tammi sanoo.
Kiinteistössä on laatuvirhe, jos se on pykälässä esitetyllä tavalla sopimuksenvastainen, jos myyjä on antanut siitä ostajalle virheellisiä tietoja tai jos kiinteistössä on molemmille kaupan osapuolille yllätyksenä tuleva salainen virhe.
Tiedonantovirhettä käsittelee maakaaren laatuvirhepykälässä kolme kohtaa. Kiinteistössä on niiden mukaan laatuvirhe, jos:
– Myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista tai muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
– Myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta edellä mainitussa kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
– Myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön.
Ostajan reklamaatio virheestä kannattaa tehdä heti, kun virhe on käynyt selville. Jollei ostaja ilmoita laatuvirheestä myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen.
Jos omakotitalo tai paritalohuoneisto on asunto-osakeyhtiömuotoinen, sovelletaan sen kauppaan asuntokauppalakia, jolloin reklamaation takaraja on kaksi vuotta hallinnan siirtymisestä. Myyjä ei kuitenkaan vapaudu vastuusta reklamaatioajan päättymisen perusteella, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
Jos myyjä on elinkeinonharjoittaja, reklamaatioaika ei myöskään rajaudu edellä mainittuun viiteen tai kahteen vuoteen.
Usein seuraa hinnan alennus
Hinnanalennus on virheen selvästi yleisin ja niin sanottu perusseuraamus. Maakaaren 2:31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.
Hinnanalennus ei yleensä ole koko korjauskustannusten suuruinen.
Oikeuskäytännössä hinnanalennuksen määrää on lähdetty yleensä arvioimaan virheen korjauskustannusten perusteella. Tällöin korjauskustannuksista tulee kuitenkin vähentää korjauksesta aiheutuva tasonparannus ja rakenneosien käyttöiän pidennys.
Tämä tarkoittaa, että korjattaessa vaurioituneita vanhan rakennuksen osia uusilla materiaaleilla, rakennus tulee parempaan kuntoon kuin mitä ostaja on voinut kauppaa tehdessään edellyttää. Tästä syystä hinnanalennus ei yleensä ole koko korjauskustannusten suuruinen.
Kaupan purkukin on mahdollinen
Kauppa voidaan purkaa vain, jos virhe on olennainen. Olennaisuuskynnys on tällöin käytännössä hyvin korkealla. Virheen tulee olla laajuudeltaan sekä korjauskustannuksiltaan huomattavan suuri, jotta kauppa voidaan purkaa. Kaupan purku voi tulla kyseeseen, jos virhe ei ole korjattavissa kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin.
Oikeuskäytännössä virheen korjauskustannusten on tullut olla useita kymmeniä prosentteja kauppahinnasta, jotta virhe olisi ollut laissa edellytetyllä tavalla olennainen.
Korjauskustannusten lisäksi kokonaisharkinnassa on otettu huomioon muun muassa virheestä aiheutunut rakennuksen asumiskelvottomuus, terveyshaitat ja korjauksiin kuluva aika.
Tuomioistuimissamme käsitellään jatkuvasti kosteusvaurioituneita omakotitaloja koskevia riitoja. Jutut perustuvat toisinaan ostajan kaupanpurkuvaatimukseen. Kiinteistön kauppaa säätelevän maakaaren mukaan kiinteistön laatuvirheen tulee olla olennainen, jotta kauppa voidaan purkaa. Aiemmassa hovioikeuskäytännössä laatuvirheen olennaisuusarvioinnissa on kiinnitetty huomiota lähinnä virheen korjauskustannusten ja kauppahinnan väliseen suhteeseen. Sen on tullut olla lähellä 40 prosenttia, jotta virheen olennaisuuskynnys on ylittynyt.
Syyskuussa 2015 antamassaan ennakkoratkaisussa 2015:58 korkein oikeus otti ensi kertaa kantaa kiinteistökaupan purkukynnykseen. Ratkaisu otti huomioon aiempaa monipuolisemmin erilaisia kaupan purkua puoltavia perusteluja. Se mahdollistaa jatkossa todennäköisesti aiempaa useammassa tapauksessa kaupan purkamisen. Asiaa ja sen taustoja esitteli kevään Sisäilmastoseminaarissa lakitieteentohtori Tiina Koskinen-Tammi Asianajotoimisto Alfa Oy:sta.
KKO:n ennakkoratkaisu vaikuttaa
Tiina Koskinen-Tammi arvioi, että korkeimman oikeuden käyttämät argumentit ja perustelut avaavat aiempaa enemmän mahdollisuuksia kosteusvaurioituneen kiinteistön kaupan purkamiselle. Kaupan purkukynnys näyttää hänestä korkeimman oikeuden ennakkoratkaisun myötä alentuneen, selkeytyneen ja järkevöityneen.
Aiemmin kaupan purun saaminen vaikutti välillä liiankin vaikealta ja soti toisinaan oikeudenmukaisuuden ja järkevyyden vaatimusta vastaan. Korkeimman oikeuden perustelut noudattavat pitkälti lain esitöissä lausuttuja linjoja, joiden mukaan virheen korjauskustannukset ovat vain yksi virheen olennaisuusarvioinnissa huomioon otettava kriteeri.
Kaupan purkukynnys näyttää korkeimman oikeuden ennakkoratkaisun myötä alentuneen, selkeytyneen ja järkevöityneeen.
Aika näyttää, kuinka voimakkaasti ennakkoratkaisu vaikuttaa kaupan purkujen tuomitsemiseen ja paljonko purkuja esimerkiksi vuosittain tuomitaan. Korkeimman oikeuden perustelujen kautta kyseinen ennakkoratkaisu saattaa vaikuttaa jatkossa merkittävällä tavalla kiinteistöjen kaupan purkukynnyksen alenemiseen.
Purkukynnyksen alentuminen vaikuttaa Koskinen-Tammen arvion mukaan myös todennäköisesti siten, että kiinteistökauppariitoja aiheutuu aiempaa enemmän ja kaupan purkuvaatimuksia esitetään aiempaa enemmän.
Jos aiemmin hinnanalennusriidaksi riittänyt juttu riittää jatkossa kaupan purkuun, näyttää siltä, että riidat ja riideltävät intressit suurenevat. Tämä voi tarkoittaa myös enemmän epävarmuutta lopputuloksesta, mikä taas tietää enemmän kuluriskiä osapuolille.
Toisaalta oikeuskäytännön linjaaminen ja lopputuloksen helpompi ennakoiminen voi johtaa aiempaa helpommin myös sovintoihin.
Ei turhan takia oikeuteen
Kokenut tuhansien ongelmarakennusten tutkija ja ongelmarakennusten kauppojen asiantuntija rakennusmestari Matti Eklund harmittelee, että monet tapaukset ovat menneet oikeuteen turhan takia.
– Tuntuu siltä että ihmiset eivät tajua, mitä kaikkia riskejä ja ylimääräisiä kustannuksia noin pitkälle viedystä riitelystä aiheutuu. Usein, arvioisin 80 prosentissa tapauksista, koko prosessin oikeudenkäyntikulut ovat olleet suuremmat kuin varsinaisen kiistanalaisen remontin korjauskulut. Useimmin olisi varmaan kannattanut sopia, Matti Eklund sanoo.
Hänen mukaansa tulisi käyttää asiantuntijoita, jotka osaavat suomentaa usein hämäriksi jäävät tutkijoiden tekemät asiakirjat ja antaa neuvoja sovun löytämiseksi. Heidän tulisi osata myös kertoa, mitä ehdotetut toimenpiteet merkitsevät rahassa.
– Myös välittäjät pelaavat omaa peliään. He haluavat joskus omia tarkastajia, jotka antavat heidän mieleisiään raportteja. Rakennuksen kuntotarkastukset on tehtävä perusteellisesti ja luotettavasti. Siinä ei saisi olla turhaa kiirettä, Eklund korostaa.