Syyskuussa 2015 antamassaan ennakkoratkaisussa korkein oikeus otti ensimmäisen kerran kantaa kiinteistökaupan purkukynnykseen. Ratkaisu otti huomioon aiempaa monipuolisemmin kaupan purkua puoltavia perusteluja.
Syyskuussa 2015 antamassaan ennakkoratkaisussa 2015:58 korkein oikeus otti ensi kertaa kantaa kiinteistökaupan purkukynnykseen. Ratkaisu otti huomioon aiempaa monipuolisemmin erilaisia kaupan purkua puoltavia perusteluja. Todennäköisesti se mahdollistaa jatkossa aiempaa useammassa tapauksessa kaupan purkamisen. Asiaa ja sen taustoja esitteli kevään Sisäilmastoseminaarissa lakitieteen tohtori Tiina Koskinen-Tammi Asianajotoimisto Alfa Oy:sta.
Hän kertoi, että tuomioistuimissamme käsitellään vuosittain joitakin satoja kiinteistökauppariitoja, joista ylivoimaisesti suurin osa koskee kosteus- ja mikrobivaurioituneita omakotitaloja. Jutuissa on yleensä kyse ostajan hinnanalennus- tai kaupanpurkuvaatimuksesta.
Maakaaren (1995/540) 2:17 §:n mukaan kiinteistön laatuvirheen tulee olla olennainen, jotta kauppa voidaan purkaa. Puhutaan kaupan purkukynnyksestä eli laatuvirheen olennaisuuskynnyksestä. Oikeuslähteistä kaupan purkukynnystä on käsitelty maakaaren esitöissä ja oikeuskirjallisuudessa. Kaupan purkua koskenut oikeuskäytäntö on viime syksyyn asti ollut vain hovioikeustasoista. Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisuja asiasta ei ole ollut.
Lainsäädännön, maakaaren (1995/540), mukaan jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijaan purkaa kaupan. Maakaaren perustelujen (HE 120/1994) mukaan virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen.
– Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet. Tämän tarkemmin olennaisuuskynnystä ei ole laissa tai sen perusteluissa käsitelty, vaan asia on jäänyt muiden oikeuslähteiden kannanottojen varaan, Koskinen-Tammi totesi.
Kirjallisuudessa suositeltu 40 prosentin rajaa
Oikeuskirjallisuudessa olennaisuuskynnyksen tarkastelu on keskittynyt virheen korjauskustannusten tarkasteluun. Toisaalla on esitetty 40 prosentin raja virheen korjauskustannusten ja kiinteistön kauppahinnan välillä edellytykseksi virheen olennaisuudelle.
Toisaalla taas on puhuttu useiden kymmenien prosenttien korjauskustannuksista suhteessa kauppahintaan. On myös todettu, että virheen olennaisuus on tapauskohtaisesti arvioitava kriteeri, jonka täyttymisen arvioinnille on hankala esittää yleispäteviä mittapuita.
Tiina Koskinen-Tammi arvioi, että hovioikeuskäytäntö on noudatellut 40 prosentin rajaa melko säntillisesti. Virheen korjauskustannusten ollessa 31-36 prosenttia on kynnyksen katsottu erilaisissa tapauksissa ylittyneen. Samalla on todettu, että kiinteään prosenttirajaan liittyy mahdollisia ongelmia, kuten kiinteistöjen arvon vaihtelu eri puolilla maata.
Samojen korjauskustannusten arvoinen virhe eri puolilla maata olevissa kiinteistöissä johtaa erilaiseen arviointiin olennaisuuskynnyksen osalta kiinteistöjen erilaisen hintatason vuoksi.
KKO:n ennakkoratkaisun faktapohja
Syyskuussa 2015 annettu KKO:n ennakkoratkaisussa 2015:58 kyseessä oli 1950-luvulla rakennetun rintamamiestalon kauppa, joka oli tehty 68 000 eurolla vuonna 2011 Kuhmossa. Kiinteistö oli kuntotarkastettu ennen kauppaa.
Rakennuksessa ilmeni kaupanteon jälkeen kosteusvaurioita pesuhuoneessa ja alapohjassa. Virheet olivat luonteeltaan salaisia, toisin sanoen myyjä ei ollut syyllistynyt tiedonantovirheeseen, vaan vauriot olivat tulleet esille kaupanteon jälkeen yllätyksenä molemmille kaupan osapuolille. Vaurioiden korjauskustannuksiksi oli todettu hovioikeudessa 20 000 euroa eli noin 29 prosenttia kauppahinnasta. Korkeimman oikeuden ratkaisulla kauppa määrättiin silti purettavaksi.
Ennakkoratkaisunsa perusteluissa korkein oikeus hylkäsi edellä todetun tavan arvioida virheen olennaisuutta yksinomaan vertaamalla virheen korjauskustannuksia kiinteistön kauppahintaan. KKO totesi, että kaupan purkamisen edellytystä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla virheen korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan.
Sen sijaan korkein oikeus otti olennaisuusarvioinnissa huomioon runsaasti ja monipuolisesti muita seikkoja. KKO lausui muun muassa, että asumishaitan arvioinnissa merkityksellisiä ovat myös terveysviranomaisten kannanotot rakennuksessa asumiseen liittyvistä terveydellisistä riskeistä.
On kuitenkin huomattava, että jokaiseen kiinteistökauppariitaan ei ole saatavissa terveystarkastajan kannanottoa erilaisista syistä johtuen. Terveystarkastajat eivät ole olemassa riita-asioiden lausumista tai todistajana esiintymistä varten. Jokainen vaurioitunut omakotitalo ei mene automaattisesti terveydensuojeluviranomaisen käsittelyyn tai kommentoitavaksi.
– Sitä, ettei riidan kohteena olevasta talosta ole terveystarkastajan lausuntoa tai kantaa, ei pidä sinänsä tulkita tekevän vaurioista vähemmän merkityksellisiä, Tiina Koskinen-Tammi sanoi.
Ennakkoratkaisu vaikuttaa riitoihin
Tiina Koskinen-Tammi arvioi, että edellä lyhyesti esitellyt KKO:n käyttämät argumentit ja perustelut avaavat aiempaa enemmän mahdollisuuksia kosteusvaurioituneen kiinteistön kaupan purkamiselle. Kaupan purkukynnys näyttää hänestä korkeimman oikeuden ennakkoratkaisun myötä alentuneen, selkeytyneen ja järkevöityneen.
– Aiemmin kaupan purun saaminen vaikutti välillä liiankin vaikealta ja soti toisinaan oikeudenmukaisuuden ja järkevyyden vaatimusta vastaan. Korkeimman oikeuden perustelut noudattavat pitkälti lain esitöissä lausuttuja linjoja, joiden mukaan virheen korjauskustannukset ovat vain yksi virheen olennaisuusarvioinnissa huomioon otettava kriteeri.
– Aika näyttää, kuinka voimakkaasti ennakkoratkaisu vaikuttaa kaupan purkujen tuomitsemiseen ja paljonko purkuja esimerkiksi vuosittain tulee. Korkeimman oikeuden perustelujen kautta kyseinen ennakkoratkaisu saattaa vaikuttaa jatkossa merkittävällä tavalla kiinteistöjen kaupan purkukynnyksen alenemiseen, Koskinen-Tammi arvioi.
Purkukynnyksen alentuminen vaikuttaa hänen mukaansa todennäköisesti myös siten, että kiinteistökauppariitoja aiheutuu enemmän ja kaupan purkuvaatimuksia esitetään aiempaa enemmän.
– Jos aiemmin hinnanalennusriidaksi riittänyt juttu riittää jatkossa kaupan purkuun, näyttää siltä, että riidat ja riideltävät intressit suurenevat. Tämä voi tarkoittaa myös enemmän epävarmuutta lopputuloksesta, mikä taas tietää enemmän kuluriskiä osapuolille. Toisaalta oikeuskäytännön linjaaminen ja lopputuloksen helpompi ennakoiminen voi johtaa aiempaa helpommin myös sovintoihin, Koskinen-Tammi sanoi.
Lähde: Tiina Koskinen-Tammi: Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisun 2015:58 vaikutukset kosteusvaurioituneen kiinteistön kaupanpurkumahdollisuuksiin.
Sisäilmastoseminaari 2016, Sisäilmayhdistyksen raportti 34.