Senaatti-kiinteistöt käyttää tänä vuonna noin 400 miljoonaa euroa kiinteistöjen peruskorjauksiin, perusparannuksiin, uudisrakentamiseen ja vuosikorjauksiin.
”Meillä on tehty pitkään sisäilmaan keskittyvää työtä, ja vuosien 2019-2022 strategiassamme kiinnitämme yhä enemmän huomiota sisäolosuhteiden parantamiseen. Olemme siirtyneet ohjelmalliseen ja vahvasti proaktiiviseen tapaan toimia. Strategiamme keskiössä on nollatoleranssi sisäolosuhdeongelmille. Kasvatamme panostuksia sisäolosuhteiden parantamiseen strategiakaudella 250 miljoonalla eurolla, mikä tarkoittaa lähes kaksinkertaista panostusta aikaisempaan verrattuna”, sanoo Senaatti-kiinteistöjen toimitusjohtaja Jari Sarjo.
”Sisäolosuhteet vaikuttavat työterveyden lisäksi työtehokkuuteen, kiinteistötalouteen sekä yrityksen imagoon.”
Senaatti-kiinteistöjen rakennusten noin 6 miljoonan neliön kokonaispinta-alasta on toimistotilaa arviolta 1,2 miljoonaa neliötä.
”Palveluidemme kysyntä kasvaa koko ajan”, kertoo Sarjo.
”Avaimet käteen -palvelumme sisältää tilojen lisäksi kalusteet sekä puhtaus- ja turvallisuuspalvelut. Luomme asiakkaillemme uusia mahdollisuuksia joustavaan työntekoon ja tuemme asiakkaiden organisaatioita muutostilanteissa.”
Sisäolosuhteiden hallinta digitalisoituu
Senaatti-kiinteistöjen toiminta- ja johtamismallissa kiinnitetään huomiota rakennusten sisäolosuhteisiin koko niiden elinkaaren ajan. Käyttäjät voivat tehdä sisäolosuhteisiin liittyviä palvelupyyntöjä sähköisen järjestelmän kautta. Paikan päälle menee 24 tunnin sisällä kiinteistönhuolto, joka myös ratkaisee yli 90 prosenttia pyynnöistä.
”Mikäli asia ei ratkea kiinteistöhuollon toimesta, menee paikalle sisäilma-asiantuntija. Sisäilma-asiantuntija suunnittelee tarvittavat jatkotoimet. Kutsumme kohteeseen myös koiran, mikäli epäilemme mikrobiperäistä syytä. Meillä on tätä varten erikoistunut 12 palveluskoiran tiimi sekä 4 vakituista koiraohjaajaa”, sanoo Senaatti-kiinteistön sisäolosuhteiden erityisasiantuntija Anne Korpi.
Senaatti-kiinteistöt palkkasi vuonna 2019 useita alueellisia sisäilma-asiantuntijoita, joita nyt toimii eri puolilla Suomea seitsemän. Asiakasrajapinnassa töitä tekevien kiinteistöpäälliköiden määrä nousi kuuteenkymmeneen. Pakollisen sisäilmavalmennuksen suorittaneet kiinteistöpäälliköt ja sisäilma-asiantuntijat tekevät tiivistä yhteistyötä.
”Meillä on omasta takaa vankkaa sisäilmaosaamista”, iloitsee Korpi.
”Aika ajoin asiakkaamme siirtyvät toisiin tiloihin. Varmistamme ketterällä tilakatsastuksella, että uusissa tiloissa on hyvät sisäolosuhteet. Hyödynnämme siihen myös koiria”, kertoo Korpi.
”Varmistamme kiinteistöjemme sisäolosuhteet monin eri keinoin. Peruskorjauksissa ja uudishankkeissa hyödynnämme laadunvarmistuskonsultteja, jotka ovat mukana koko hankkeen ajan. He varmistavat yli sadan kohdan tarkistuslistan avulla, että hankkeissamme tehdään laadukasta työtä myös sisäilman osalta.”
Senaatti-kiinteistöillä on käytössä Metrix-järjestelmä, jolla seurataan sisäolosuhteita, kuten tuloilman ja huoneilman lämpötiloja, rakennuksiin asennettujen antureiden kautta.
”Rakennamme valtiolle toimintamallia siitä, miten sisäolosuhteiltaan laadukas työympäristö varmistetaan ja miten sisäilmasta johtuvia haittoja ennaltaehkäistään.”
”Saamme kiinteistöistä valtavasti dataa. Meillä on jatkossa yhä useampi ’virtuaalinen kaksonen’ rakennuksista, joihin olemme asentaneet olosuhteita mittaavia antureita. Sisäolosuhteiden hallintakin digitalisoituu tulevaisuudessa, ja kiinteistöjä tullaan ohjaamaan myös reaaliajassa talotekniikkajärjestelmien kehittyessä”, arvioi Sarjo.
”Asiakkuudenhallintajärjestelmästämme ja kiinteistöistä kertyvää dataa haluamme hyödyntää yhä tehokkaammin myös tekoälyn ja robotiikan avulla.”
Katsastukset kertovat rakennusten kunnosta
Senaatti-kiinteistöt käynnisti kiinteistöjen systemaattisen katsastamisen vuonna 2017. Katsastuksen tekevät Senaatti-kiinteistöjen puitesopimuskumppaneiden kokeneet sisäilma-ammattilaiset.
”Katsastuksemme on kohdistettu erityisesti niihin ylläpitovastuullamme oleviin rakennuksiin, joissa työskentelee valtaosa valtion työntekijöistä. Meillä on 419 rakennusta katsastusten piirissä, ja nämä olemme nyt käyneet kertaalleen läpi”, sanoo Korpi.
”Tapamme toimia on herättänyt runsaasti kiinnostusta myös kunnissa sekä yksityisellä sektorilla. Jaamme tietoa ja käyttämiämme malleja avoimesti kaikkien halukkaiden käyttöön.”
Kolmen vuoden välein tehtävissä katsastuksissa tarkastetaan rakenteet ja talotekniikka.
”Rakenteet tunteva ammattilainen tarkastaa muun muassa vesikatot, märkätilat ja ulkoseinät. Talotekniikan ammattilainen käy läpi esimerkiksi puhaltimet, suodattimet sekä kanavat. Toisella heistä pitää olla rakennusterveysasiantuntijan pätevyys”, kertoo Korpi.
”Rakennuksissa tehdään tarvittaessa lisätutkimuksia ja tarvittavat korjaukset sekä korjausten jälkeen uusintakatsastus. Samalla formaatilla tuotamme numeerista tietoa kiinteistöjemme kunnosta, eli kokonaisuuden hahmottaminen on nyt entistä helpompaa.”
Senaatti-kiinteistöt on tehnyt mittavia peruskorjauksia muun muassa kasarmeilla ja vankiloissa. Vuosina 2015-2019 Puolustusvoimien ja vankiloiden rakennusten korjauksiin ja uudisrakennuksiin investoitiin yhteensä lähes 500 miljoonaa euroa.
”Yhtenä onnistumisena voisi lisäksi mainita Lappeenrannan poliisitalon mittavan peruskorjauksen”, kertoo Korpi.
”Vaativa projekti onnistui hyvin, ja tilojen käyttäjät ovat tyytyväisiä.”
Puolustushallinnon rakennuslaitoksen noin 700 ammattilaisen organisaatio siirtyy Sarjon mukaan Senaatti-kiinteistöjen tytärliikelaitokseen vuoden 2021 alussa.
”Henkilöstömme kokonaismäärä kasvaa yli tuhanteen, ja saamme taloomme valtavasti lisää osaamista, kuten kiinteistöhuollon ammattitaitoa.”
Asiakkaat yhä tyytyväisempiä
Senaatti-kiinteistöjen asiakastyytyväisyys on noussut jo vuodesta 2014 lähtien sisäilman osalta.
”Valtion kiinteistöt ovat paremmassa kunnossa kuin kuntien kiinteistöt. Emme ole maalissa vielä, mutta olemme tehneet oikeita toimenpiteitä”, sanoo Sarjo.
”Meillä on riittävät resurssit, ja panostamme kunnossapitoon kaksi kertaa enemmän euroja kuin yksityisellä puolella. Noudatamme rakentamisessa kuivaketjua, ja käytämme rakennuttamisessa yhä enemmän myös sääsuojia. Suomalais-venäläisen koulun uuden puurakennuksen rakennutamme Helsinkiin kuivissa olosuhteissa sääsuojan alla.”
Senaatti-kiinteistöjen johtamisjärjestelmä sisältää myös tulospuun sisäilmaongelmien nollatoleranssille, ja johtoryhmä saa neljännesvuosittain raportin myös nollatoleranssi-ohjelman etenemisestä.
”Sisäolosuhteiden laskentamallissamme arvioidaan terveyteen, työtehokkuuteen ja kiinteistötalouteen liittyviä kustannuksia. Johtamisjärjestelmässämme tämä kaikki voidaan muuttaa euroiksi. Mallimme hakee kohteita, joihin investoinnit kannattaa kohdistaa. Kun voi mitata, voi myös johtaa”, korostaa Sarjo.
”Laskimme, että sisäolosuhdehaitoista kertyy valtiolle vuosittain noin 120 miljoonan euron kustannukset. Tavoitteenamme on laskea tuota kuluerää 40 miljoonalla eurolla vuositasolla vuoteen 2022 mennessä. Hyödyt tulevat suoraan asiakkaillemme.”
”Sisäolosuhteisiin panostaminen on myös taloudellisesti kannattavaa.”
”Rakennamme valtiolle toimintamallia, miten työympäristön hyviä sisäolosuhteita voidaan vaalia ja sisäilmasta johtuvia haittoja minimoida”, sanoo Korpi. ”Siinä kuvataan muun muassa toimintaohjeet, miten mahdollisissa sisäilmaongelmatilanteissa tulee toimia. Ryhdymme käymään mallia asiakkaidemme kanssa läpi tämän vuoden aikana.”
Hyvistä suorituksista palkitaan
Senaatti-kiinteistöt kouluttaa oman henkilöstönsä lisäksi sopimuskumppaneitaan. Siivoojat suorittavat sisäilma-asioihin liittyvän verkkokoulutuksen, ja Senaatti auditoi käyttämiensä siivouspalveluiden sekä kiinteistönhuollon laatua. Auditoinnit sisältävät myös sisäilma-asiat, ja yhteistyökumppanit palkitaan hyvistä tuloksista.
”Palkitsemiseen vaikuttaa myös käyttäjäpalaute. Kilpailutamme kiinteistöjemme ylläpito- ja siivouspalvelut tehokkaasti, ja vaatimustasomme on korkea”, painottaa Sarjo.
”Maksamme siivoojille 50 euron vinkkipalkkion, jotta voimme tunnistaa sisäolosuhteisiin liittyviä ongelmakohtia mahdollisimman aikaisessa vaiheessa. He ovat tehneet kiinteistöissämme tärkeitä havaintoja.”
Senaatti-kiinteistöt on nostanut sisäilma-asiat esille myös Senaatti-areenan keskustelutilaisuuksissa.
”Monet sisäilmaan liittyvät väärinkäsitykset johtuvat tiedon puutteesta, eli viestintää ja rakentavaa keskustelua pitää edelleen parantaa. Olisi tärkeää, että työterveyslääkärit ja HR-ammattilaiset olisivat hyvin perillä sisäilma-asioista. Me tuomme avoimesti uusia käytäntöjä koko suomalaisen klusterin käyttöön. Sisäilmayhdistys tekee todella arvokasta työtä tuomalla yhteen eri toimijoita sekä edistämällä avointa keskustelukulttuuria. Sisäilmayhdistys on meille erittäin tärkeä kumppani”, kertoo Sarjo.
”Sisäilmakeskustelu on muuttunut viimeisen vuoden aikana tutkitusti rakentavampaan suuntaan.”
”Osallistumme aktiivisesti Sisäilmayhdistyksen järjestämiin tapahtumiin, ja olemme alusta asti soveltaneet toiminnassamme muun muassa yhdistyksen aikaansaamia rakennusmateriaali-, puhtaus- ja sisäilmastoluokituksia”, korostaa Korpi.
Senaatti-kiinteistöt tekee tiivistä yhteistyötä myös alan tutkimus- ja koulutusorganisaatioiden kanssa.
Teksti: Petri Tuominen