Kosteusvauriokorjausten lykkääminen laajentaa vaurioita ja nostaa kustannuksia.
Kosteusvauriokorjausten lykkääminen liian pitkälle aiheuttaa sen, että vaurio laajenee, pahenee ja leviää ympäröiviin rakenteisiin. Tämä tuli esille kevään Sisäilmastoseminaarissa pidetyssä esitelmässä, jonka pitivät Paavo Kero ja Juhani Pirinen FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy:stä.
Usein korjauksiin ryhdytään vasta, kun jokin rakennusosa vaurioituu silmin nähden tai rakenteiden ja järjestelmien sisällä tapahtuu jotain, yleensä vuoto, joka laukaisee ihmisten oireilun tai epäviihtyvyyden. Siksi rakenteen vaurioituminen etenee usein niin pitkälle, että niitä joudutaan purkamaan laajasti. Tämä johtaa tyypillisesti korkeisiin korjauskustannuksiin.
Keron ja Pirisen mukaan korjausten lykkääminen nostaa korjauskustannuksia rakenteesta riippuen 60–500 prosenttia verrattuna rakenteiden korjaamiseen ennen niiden vaurioitumista. Heidän tutkimuksensa on tehty laskennallisesti käyttämällä ajantasaisia kustannustietoja.
Tutkijat korostavat, että kustannuslaskenta kosteusvauriokohteissa poikkeaa jonkin verran normaalista uudisrakentamisen kustannuslaskennasta. Korjauskohteiden osalta kustannuslaskennassa tulee ottaa huomioon muun muassa seuraavia lisäkustannuksia:
– suojaus- ja osastointikustannukset
– purkukustannukset
– jätekustannukset (siirto ja käsittely)
– kuivauskustannukset
– siivouskustannukset (homeettomaksi siivous)
Lisäkustannukset voivat olla huomattavia
Korjaushankkeesta riippuen nämä lisäkustannukset voivat muodostaa hyvinkin suuren osan kustannuksista. Esimerkiksi mikrobivaurioituneet rakenteet tulee purkaa asbestipurkuohjeen mukaisesti, mikä edellyttää muun muassa huolellista purkualueen osastointia ja alipaineistusta, purkujätteen paketointia ja poiskuljetusta sekä tilan siivousta ja puhtauden toteamista.
Keron ja Pirisen tutkimushankkeessa tarkasteltiin ensi sijassa vain suoria korjauskustannuksia. Lisäksi yllättävät kosteusvauriot aiheuttavat muita välillisiä lisäkustannuksia, kuten kiiretyölisät kuivauksessa ja osastoinnissa, väistötila- ja poissaolokustannukset sekä tuottavuuden laskuun liittyvät kustannukset.
Kahta hanketta verrattiin
Tutkimushankkeessa tarkasteltiin eri tyyppisten, varsinkin julkisissa rakennuksissa esiintyvien, vaurioiden korjausten kustannuksia kahdessa eri tapauksessa:
1. Rakenne korjataan hieman ennen kuin se vaurioituu, eli esimerkiksi ennen vuodon alkamista, jolloin rakennetta ei tarvitse kuivata eikä puhdistaa mikrobeista.
2. Rakenne korjataan vasta, kun vaurioituminen on jatkunut niin pitkään, että korjaus vaatii rakenteen purkamisen, puhdistamisen ja materiaalien vaihtamisen, esimerkiksi noin vuosi vuodon alkamisen jälkeen. Tällöin vaurioituneen rakenteen lisäksi myös liittyviä rakenteita joudutaan usein uusimaan.
Kosteuskorjauksissa tarvitaan erityistoimia
Hankkeessa tarkasteltiin tyypillisimmin vaurioituneita rakennusosia ja niiden korjausmenetelmiä sekä -kustannuksia. Esitelmässä ja seminaarijulkaisun artikkelissa esitetyille tavanomaisille korjaustoimenpiteille laadittiin kustannusarviot käyttämällä kirjallisuudesta löytyviä kustannustietoja sekä kustannuslaskentaohjelmistoja.
Tutkijat toteavat, että etenkin sisäilmakorjaushankkeisiin sisältyy näiden normaalien korjausten lisäksi runsaasti sisäilman laatuun liittyviä erityistoimenpiteitä. Tämän vuoksi näitä kirjallisuustietoja ei voida käyttää suoraan sisäilmakorjausten kustannuslaskennassa, vaan laskentaan täytyy ottaa huomioon kasvaneet työkustannukset kuivauksen, osastoinnin ja alipaineistuksen sekä siivouksen osalta.
Tulokset lyhyesti
Oheisessa kuvassa on kooste eri rakenteiden korjauskustannuksista, kun ne korjataan ennen vaurioitumista tai vasta vaurioitumisen jälkeen.
Kustannusvertailujen helpottamiseksi keskimääräiset korjauskustannukset esitetään kulloisenkin rakennusosan mittayksikköä kohden (€/jm tai €/m2). Poikkeuksena tästä viemärit, joiden kustannukset esitetään koko rakennuksen laajuutta kohden. Kaikki kustannukset ovat verottomia hintoja (alv 0%).
Lähde: Paavo Kero, Juhani Pirinen: Ennakoivan korjaamisen kustannussäästöjen tarkastelu.
Sisäilmastoseminaari 2016, Sisäilmayhdistyksen raportti 34.