Asuntokauppojen kuntotarkastukset ovat tärkeä osa asuntojen kiinteistökauppaa, mutta nykykäytännöt aiheuttavat yhä riitoja ja epäselvyyksiä. Asiantuntijat nostavat esiin tarpeen kehittää ohjeistusta, parantaa koulutusta ja vahvistaa kuluttajien tietoisuutta.
Suomessa tehdään vuosittain noin 13 000–15 000 omakotitalokauppaa, joista arviolta tuhat päättyy riitaan. Suurin osa kaupoista näin ollen onnistuu.
– Ongelmat liittyvät lähes aina siihen, ettei riskirakenteita ole havaittu tai raporttia ei ole ymmärretty oikein. Ostajat olettavat, että tarkastus takaa turvallisen asuntokaupan, mutta todellisuus on toinen, kertoo asianajaja Tiina Koskinen-Tammi Asianajotoimisto Alfa Oy:stä.
Mitä eroa on kuntotarkastuksella, -tutkimuksella ja -arviolla?
Kuntotarkastus, -tutkimus ja -arvio -käsitteet menevät usein sekaisin, ja niillä kullakin on oma tehtävänsä.
– Kuntotarkastus on pintapuolinen tarkastus, joka voi sisältää joitakin rakenneavauksia. Kuntoarvio tehdään taloyhtiöille, ja se sisältää pitkän tähtäimen suunnitelman (PTS). Kuntotutkimus sen sijaan on syvällinen selvitys, jossa rakennuksesta otetaan näytteitä ja analysoidaan rakenteita, Esko Lindblad, FISEn AKK ja PKA lautakunnan puheenjohtaja, selventää.
– Hyvä kuntotarkastus kertoo, milloin tarvitaan perusteellisempaa kuntotutkimusta.
Sisäilmatutkimusten viidakossa -oppaassa avataan sisäilmatutkimusten termistöä lisää.
Tyypillisimpiä ongelmia
Rakennusvirheet, käyttötarkoituksen muutokset ja vanhat riskirakenteet jäävät usein tarkastusten ulkopuolelle. Asumisterveysliitto AsTe ry on ihmisten ensimmäisenä kontaktipintana asumisterveysongelman kohdatessa. Siellä kiinteistö- ja asuntokauppojen ongelmat ovat arkipäivää, eikä hyvin menneistä kaupoista olla yhteydessä.
– Kuntotarkastuksissa menee usein pieleen se, että asiakas ei ole saanut kaupassa sitä, mitä on sovittu, toteaa Hannele Rämö, Asumisterveysliiton toiminnanjohtaja.
– Alapohjan ja perustusten ongelmat jäävät usein huomiotta, eikä hajuhaittoja tarkasteta, vaikka ne ovat merkittävä osa nykyisiä riitoja.
Lisäksi Rämön mukaan raporttien puutteellisuus ja vaikeaselkoinen kieli sekä ostajien käsitys teknisestä asiakirjasta lisäävät ongelmia. Jos asiakirjassa todetaan lisätutkimustarve, sitä ei välttämättä mielletä, että se tulee suorittaa.
Yhteistyötä ja osaamista
Koskinen-Tammi toteaa, että asuntokaupassa oikeudellinen vastuu on ostajalla ja myyjällä. Kuntotarkastajan vastuu on rajattu, mutta tarkastajalla on velvollisuus noudattaa ohjeita.
Kaupan osapuolten tulisi ymmärtää tilata oikeanlainen tarkastus ennen kaupan tekoa.
– Kuntotarkastajalla on paitsi vastuu myös velvollisuus tehdä tarkastus suoritusohjeen mukaisesti. Kuntotarkastuksia voi Suomessa edelleen tehdä kuka tahansa, ja se tarkoittaa, että niiden laatu vaihtelee merkittävästi, toteaa Pekka Vaittinen, Suomen talokatsastus Oy:n toimitusjohtaja.
– Tarkastusten tekijällä on kuitenkin niin suuri vastuu, että tarkastuksia pitäisi voida tehdä ainoastaan koulutetut ja kokeneet ammattilaiset, Esko Lindblad painottaa.
Tiina Koskinen-Tammi peräänkuuluttaa kiinteistönvälittäjien ja tarkastajien yhteistyötä. Nopean kaupan tavoittelu ei saa ohittaa tarkkuutta ja avoimuutta.
– Yhteistyötä pitäisi ehdottomasti edistää niin, että kaikilla on yhteinen tavoite – ja kauppa tehdään oikeiden tietojen varassa.
Uudistuksia ja kehitystarpeita
Nykyisten ohjeiden päivittäminen ja yhteisten käytäntöjen luominen ovat avain luotettavimpiin kuntotarkastuksiin. Kuntotarkastustoimintaa on lähdetty nyt kehittämään, ja uudistusten tarkoituksena on parantaa läpinäkyvyyttä, kuluttajansuojaa ja tarkastusten luotettavuutta.
Suoritusohjeen ja tilaajan ohjeen päivitys: Nykyinen asuntokaupan kuntotarkastusten ohjeistus on vuodelta 2007.
– Suoritusohjeen ja tilaajan ohjeen KH-korttien päivitys on ollut Rakennustiedon työlistalla jo useamman vuoden. Nyt sekä suoritusohjeen (KH 90-00394) että tilaajan ohjeen (KH 90-00393) päivitys on työn alla, Tiina Koskinen-Tammi kertoo.
– Tarkoituksena on selkeyttää ohjeita, poistaa toistoa ja päivittää riskirakenteiden lista, Esko Lindblad selventää.
Tavoitteena on saada ohjeet lausuntokierrokselle viimeistään alkuvuoden 2026 aikana.
Uusi SFS-standardi: Uusi standardi tuo yhtenäiset käytännöt tarkastajille, selkeät ohjeet rakenneavauksiin ja riskirakenteiden tutkimiseen. Lisäksi parannetaan kuluttajansuojaa ja läpinäkyvyyttä: ostaja tietää tarkasti, mitä tarkastus sisältää. Kuntotarkastajien koulutus- ja pätevyysvaatimukset selkeytyvät jatkossa. Standardin on tarkoitus lähteä lausuntokierrokselle joulukuussa 2025.
– Standardi tähtää siihen, että kaikissa rakennuksissa tehtäisiin kuntotarkastus säännöllisin väliajoin eikä pelkästään kaupan yhteydessä, Hannele Rämö sanoo.
– Standardin keskeinen tavoite on yhtenäistää tarkastusten suoritustapa ja raportointi sekä parantaa asukkaan tietoisuutta riskirakenteista ja kuntotarkastuksen sisällöstä, kertoo Pekka Vaittinen.
Kun tieto kulkee, ongelmat vähenevät
Kuntotarkastusten laatu ja selkeys vaikuttavat suoraan asuntokauppojen onnistumiseen ja siihen, kuinka paljon riitoja syntyy. Asiantuntijat ovat yhtä mieltä siitä, että viestintä ja koulutus ovat avainasemassa. Viestinnän parantaminen ja kuluttajien tiedonsaanti ovat keskeisiä tavoitteita.
– Avoimuus, rehellisyys ja sisälukutaito – niillä vältetään suurin osa ongelmista, kiteyttää Hannele Rämö.
Teksti ja artikkelikuva: Anna Merikari
Aihetta käsiteltiin Sisäilmapaja16:n paneelissa Espoossa 20.11.2025.